舊城改造開發容積率測算模型

來源：建筑設計 瀏覽：- 發布日期：2021-04-19 09:04:23

舊城改造，是一項民生工程，可以提升城市形象，改善人民的生活環境，有著勢在必行的趨勢，但其龐大的資金需求已成為舊城改造的主要障礙。政府主管部門在主導舊城改造的前期，在拆遷任務和財政收入的雙重壓力下，通常的做法是先行出讓有較高回報率的舊城地塊。而其直接后果是，在拆遷較低價值地塊時，資金問題將更難解決，嚴重影響了拆遷進度，導致了當地拆遷居民的生活水平遲遲得不到改善。在舊城改造過程中，由于舊城改造本身的復雜性和政府在制定舊城改造開發及規劃方案的欠合理性，使得舊城改造步履艱難。舊城改造開發和規劃方案的制定與容積率存在密切的聯系，因此，容積率成為舊城改造討論的焦點之一。

開發容量測算模型的理論基礎是投入產出分析。基本原理是通過投入和產出間的平衡關系計算出合理容積率。其中，開發總投入主要包括土地費用、開發費用以及一定的利潤；開發總產出為所開發房屋類型的銷售收入。設R為規劃容積率，貸款利息按照復利進行計算，費用均折算為單位建筑面積上的費用，具體推導過程如下：

1、土地成本測算

土地成本包括土地出讓地價、拆遷安置費、稅金和手續貸款利息費以及貸款利息。

1）土地出讓地價

設P1為單位土地出讓地價，進行拍賣的土地以拍賣地價款來計算，土地出讓地價的底價包括土地使用權出讓金和土地開發費用等，政府對土地出讓金標準按照土地使用等級和土地使用性質進行規定；土地開發費用應依據實際開發過程中地塊的具體情況而定。折算成單位建筑面積的土地出讓地價為P1/R。

2）拆遷安置費

設C0為單位土地拆遷補償安置費用單價（元/m2），根據被拆遷地塊的現狀和拆遷補償標準進行計算。對于已確定拆遷方案的地塊，C0一般為定值。折算成單位建筑面積的拆遷安置費用為C0/R。

3）稅金和手續費

設T1為費率，λ為土地取得手續費率。一般稅率和費率的取值為固定的比例，影響稅費的主要因素是其計稅基數和計費基數。對于土地交易時期的稅費T1和λ以土地的交易合同價為基數進行計價。則單位建筑面積的稅金和手續費用為P1（T1+λ）/R。

4）貸款利息

2、房屋開發成本

房屋開發成本包括工程成本、開發期稅費、預備費、管理費用、貸款利息、銷售期稅費。

1）工程費用

設定單位建筑面積的工程成本為C（元/m2 ），包括前期工程費用、工程建設費用和規費等。C受層高的影響而變化，根據不同的層高范圍按照當地不同的概算指標進行計算，一般隨著層數的增加，單位建筑面積的工程費用會減少，但隨著層數的繼續增加，相關的配套設施承載量需要更大，C隨著層數的增加而變大。

2）開發期稅費、管理費和預備費

設T2為房地產開發期的稅率； α為管理費費率，取決于開發企業的管理水平；β為預備費費率，預備費包括基本預備費和漲價預備費，費率標準依據所在地區和所在企業不同而不同。開發期稅費，管理費用和預備費用均以建筑承包合同等為基數進行計價，則開發期稅費為C* T2，管理費用為C*α，預備費為C*β。

3）貸款利息

設K2為貸款所占房屋開發期間所發生費用比例，計算基數為①和②，n2為該貸款使用年限。則房屋開發期間的貸款利息為C （ 1 + T2 + α + β） K2[（1 + i） n2 -1]。

4）銷售期稅費

銷售期稅費包括銷售費用和銷售稅費。設γ為銷售成本系數，其取值與開發企業的管理水平有關；設T3為銷售期稅率；設所開發房屋售價為P0，銷售價格P0除與房屋成本有關系外，與房屋本身的產品的屬性也有關，如建筑密度、層高、綠化情況等等，當容積率變大時，居民對房屋的購買欲有時也會有所下降，除此之外，房地產受市場的情況影響較大，受房地產所處的地理位置、交通環境以及房地產企業對于利潤的期望有很大的關系，可以通過其他的方法進行估算，如類似于市場比較法的可比樓盤量化定價模型進行估算。銷售費用的計費基數為售價，則銷售期間稅費為（γ+ T3）P0。

總之，政府在實施舊城改造時，應加強對舊城改造的投入產出分析，分析容積率與利潤之間的關系，從舊城改造的整體出發，制定科學合理的舊城改造開發方案！合理規劃是促進舊城改造工作高效、有序進行的先導和基礎。在實際規劃中應結合舊城改造地塊的現狀，從經濟效益、環境效益和空間形態等多方面考慮，分析各方之間的關系和結合點，實現規劃容積率控制的剛性和彈性的結合，保障土地的集約化利用，實現舊城改造的質量和效率雙目標。