村級工業園改造的創新機制舉措

來源：建筑設計 瀏覽：- 發布日期：2020-11-10 11:16:18

村級工業園區改造的目標是盤活低效產業用地資源，確保重點項目和高科技項目等的用地需求，實現經濟高質量發展；明晰園區的土地和建筑產權，實現常態化、規范化的行政管理；合理調節利益關系，實現政村企多方共贏。這迫切需要政府從宏觀層面進行頂層規劃，從微觀層面布局推進，創新機制破解園區改造難題。

1、拓展村級工業園區改造社會融資渠道

實行“專項資金、屬地分擔、園區投入、銀企互動”原則，多渠道籌措園區改造資金：

1）發揮融資平臺撬動社會資金參與園區改造作用。適當增加財政資金充實融資平臺資產，如將建設用地入市調節金納入融資平臺，加強融資平臺融資支持園區改造能力。

2）發揮金融機構支持園區改造的作用。完善中小微企業投融資機制、政策性小額貸款保證保險、支持企業融資專項資金、融資風險補償專項子基金等一系列金融扶持政策，發揮融資性擔保機構對園區改造融資擔保作用，鼓勵銀行業和投資行業等金融機構支持社會資本參與園區改造建設，保障園區改造資金需求，緩解園區企業融資難、融資貴問題；對符合“三舊”改造政策的舊廠房，提高完善手續的行政效率，理順園區用地和建筑物權屬，為園區融資奠定基礎；對投資參與改造的園區企業，除政府給予扶持資金、獎勵及政府貼息外，還應積極協調權利人依法適當延長租賃期，確保改造投資回報。

3）支持鼓勵非園區權利人參與園區改造。參照公益性項目的退出補償機制，進一步細化社會資本退出補償機制，發揮融資性擔保機構對非園區權利人參與園區改造的融資擔保作用，確保非園區權利人的社會資本在完成園區改造后，在不影響園區營運的前提下，能獲得相應的穩定收益，降低其參與改造的后顧之憂；鼓勵社會資本以合資、合作等包括BOT（建設-運營-移交）、BIT（建設-租賃-移交）、LBO（租賃-建設-經營）等具體形式參與園區改造，包括參與廠房、污水處理、道路建設等；鼓勵園區通過引進專業化公司提供“嵌入式”服務的方式吸引社會資本。

2、完善園區權利人的激勵倒逼機制

1）完善收益保障機制

借助財政適度補償機制，在做好園區與園區內企業之間的利益平衡基礎上，適當減免園區業主和園區內企業在改造期內稅收，確保園區業主或園區內企業不因升級改造而收益減少；完善土地混合出讓制度，對部分具有特定條件和區位優勢的園區，在適度提高土地建筑容積率基礎上，允許從單一功能向多功能轉型，提高土地的社會效益和經濟效益；完善園區產業廠房使用權分割銷售制度，明確產業廠房的產權分割對象和范圍、產權分割條件、產權登記實施細則，吸引社會資本參與園區改造。

2）完善利益補償機制

對投入大且回報不確定的拆除重建（工改工）和無明顯經濟效益“復耕復綠”的改造類型，適當加大區和鎮街兩級財政補償力度。

3）完善政策激勵機制

在現有激勵措施的基礎上，可在用地指標、環評、貢獻獎勵、稅收返還等政策激勵園區改造達標，促進園區主動升級改造。

4）完善倒逼促改機制

針對園區違法用地和違法建筑較為普遍的現狀，通過健全完善“兩違”整治、環保整治、安全整治、無牌無證整治等單項專項整治或聯合整治行動，提高園區整治效率；充分利用立法權，進一步完善土地違法的懲治機制，對“小散亂差”而怠于改造的園區及企業提高行政執法實效，實現以打促改。

3、加強村級工業園區連片整合改造

1）總結推廣農村集體經營性建設用地入市管理試點的舉措，通過政策引導園區集體建設用地依法入市和流轉，有利于實現園區土地整合。

2）做好相鄰園區整合意愿的調查摸底工作，對跨村、跨鎮街或跨區相鄰園區，由上級統籌協調部門依照法律和政策協調好跨鎮街、跨區相鄰園區整合的GDP分配、用地指標分配、排污指標分配、稅收分擔、整合成本分擔、利益分成、園區管理等問題，相關做法在條件成熟后可通過市級政策文件予規范。

3）完善連片整合園區梯級差額補償機制。鼓勵相鄰園區進行聯合報建開發，結合連片整合園區的個數、改造面積、土地連片整合成本，實行梯級差額補償機制，整合園區個數越多、面積越大的項目，政府予以的建設資金扶持力度也就越大。并在園區的上一級政府增設土地連片整合改造項目獎。對土地連片整合后達到面積標準、社會效益明顯的園區，由政府扶持一定比例的污水處理建設的投入。

4）連片整合項目涉及控規局部調整的，相關區、鎮街和相關部門應密切配合，對符合控規局部調整條件的，按法定程序報市國土規劃局審查，審查后按程序開展規劃調整并報區人民政府批準。

4、創新園區管理新機制

鑒于村級工業園未獲國家政策正式確認，這一情形今后應該不會改變。為確保改造后的園區與國家政策相吻合，應該逐漸淡化園區的行政級別管理，如園區相關扶持優惠政策與行政級別不掛鉤，園區以企業實體形式依法命名登記為園區管理公司，以“中小企業園”取代“村級工業園”概念，讓“村級工業園”概念逐步退出歷史舞臺。在此基礎上，努力創新行政管理：

1）將由原“村集體物業管理+政府行政管理”模式發展為“混合公司制”園區管理模式 。建立鎮（街）統一招商引資、統一基建配套、統一運營管理的“一鎮一園”建設管理新體制；管理公司由村集體資產管理部門持股和鎮（街）集體資產管理部門作政府代表持股組成，管理人員可由原園區物業管理人員和鎮（街）政府派出人員組成；通過政府介入園區管理，破解園區管理的封閉性。

2）加強和完善政府對園區管理公司的投入。鎮（街）政府作為園區管理公司股東可采取適當的園區環保建設投入、承擔公司管理人員部分職務津貼、管理人員培訓等形式出資，政府的出資應以實現政策目標而不以贏利為目的，這種介入形式會被村集體所樂于接受。

3）擴展園區管理公司職能。園區管理公司職能包括園區招商引資、企業服務，以及通過政府行政委托而承擔部分市政管理職能，協助政府有關部門進行建筑秩序、環保、安全生產、無證照經營等日常管理和監管，將行政職能部門部分管理職能延伸到園區物業管理機構，改變過去政府對園區的行政外部直接管控，從而降低行政職能部門執法成本，提高行政執法效率。

4）建立園區評級制度和獎懲機制。結合園區改造標準及園區未來發展方向，適當參考高新產業園區的部分管理標準，從園區面積、基礎設施建設、安全配套設施、空間環境、產業結構、企業生產效益、園區管理質量等方面構建園區評級制度的指標體系，引導園區規范化管理；健全園區評級獎懲機制，綜合運用規劃、用地指標、稅收征繳、貨款優惠等政策以及供電、供水、排水、電信、交通等優先保證政策，賦之以環保、消防、安全生產等行政制約手段，以及園區管理負責人的約束和激勵機制，通過市場機制、經濟手段、法治措施相結合，強化園區評級制度執行效果，確保園區管理新體制的落實。

5）統一健全招商政策和規劃。指導鎮（街）結合園區的區位優勢、配套產業、本土資源等因素，制定鎮（街）園區中長期發展規劃，完善園區招商引資指導目錄，明確入園企業類型、項目的準入標準，為園區招商引資提供指南，市區兩級的招商部門應支持和指導鎮（街）園區管理公司招商工作；推進實施鎮（街）園區龍頭企業、產業鏈和產業集群的招商策略，借助鎮（街）龍頭企業影響，帶動配套項目群進入園區，形成一定規模的特色產業鏈，進而形成產業集群效應，實現園區效益最大化。