2018年9月28日,一個重磅消息傳來,國家對于特色小鎮的管理將全面收緊,不達標的小鎮將被淘汰出局。因此,投資“特色小鎮”的房產將會有較大的風險,有可能會資產大幅度貶值,為什么這么說呢?
首先“特色小鎮”,說到底是依托“特色產業”發展起來的小鎮。只有“有產業”,才能留得住人,才能可持續發展。在產業的基礎上,挖掘“特色文化”、“特色風光”、“特色建筑”,最終實現“美麗鄉村”。“特色小鎮”概念于2014年首先在浙江誕生,出現了一批樣板,隨后被國家重視,寫入了國家級文件,開始全面推廣。建設“特色小鎮”,是近年來國家提倡的“建設美麗鄉村”的一項重要內容。
在國家的提倡下,“特色小鎮”發展很快。2016年10月,住房城鄉建設部公布北京市房山區長溝鎮等127個鎮為第一批中國特色小鎮(見下圖),2017年8月,住建部又公布了第二批276個全國特色小鎮名單。全國兩批“特色小鎮”試點就達到了403個,加上各地方創建的省級特色小鎮,數量超過2000多個。
“特色小鎮”從一誕生,就引起了開發商的注意,因為這是造城的好機會。在傳統大城市拿地,價格很貴,還要招拍掛。但如果深度介入小鎮開發,很多時候可以繞開“招拍掛”,還可以拿到便宜的土地,通過開發、引入概念創造價值,最后賺得“盤滿缽滿”。而中國人天生愛買房子,天生喜歡自然。由于農村宅基地不允許城市居民購買,想實現鄉村別墅夢基本不可能。“特色小鎮”的出現,帶來了機遇,引爆了中國人“住到鄉村”的夢想。所以,地方政府、開發商和狂熱的購房者“三方共謀”,一拍即合,很多“特色小鎮”就這樣誕生了。它的靈魂已經不是“特色產業”,而是“購房者的鄉村別墅夢+開發商利益+GDP”。可想而知,這種“偽特色小鎮”如果不加控制,必然造成土地資源的浪費、社會資源的浪費,最終建一堆利用率不高的“鬼鎮”而已。所以此次發改委對“特色小鎮”收緊管理,并加以整頓,應該說非常及時。
“關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知”文件提出:
1、各地區要依據特色小鎮與特色小城鎮本質內涵的差異性,調整并分列現有省級特色小鎮和特色小城鎮創建名單,分類明確功能定位和發展模式;
2、在創建名單中,逐年淘汰住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮,政府綜合債務率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設的風險小鎮,以及特色不鮮明、產鎮不融合、破壞生態環境的問題小鎮;
3、對創建名單外的小鎮和小城鎮,加強監督檢查整改。省級發展改革委于每年12月,將調整淘汰后的省級特色小鎮和特色小城鎮創建名單、數據,報送國家發展改革委。
也許有朋友會問,發改委只是說把不合格的小鎮剔除出“省級特色小鎮和特色小城鎮創建名單”,仍然可以存在,不會影響“被淘汰”的小鎮的房價吧!實際上不合格的“特色小鎮”是極其危險的,官方認可的“特色小鎮”,將會一路綠燈。比如:在公共設施上,財政會出資配套公用設施,完善小鎮功能、降低交易成本;土地使用上會放寬,“鼓勵點狀供地、混合供地和建筑復合利用”;還會“推行特色小鎮項目綜合體立項,允許子項目靈活布局”。在金融方面,省級開發銀行、農業發展銀行和光大銀行會開辟綠色通道,提供“長周期低成本融資服務”。
至于被剔除出名單的小鎮,低息貸款沒有了,用地扶持政策沒有了,財政也不太可能給你配置基礎設施,只剩下了干瞪眼的開發商和購房者。開發商會給你修高速路嗎?會給你規劃輕軌城際嗎?至于水電氣網,統統都可能成為問題。到那時住不能住、租無人租、賣則無人接盤,這種房子,可能一點價值都沒有。