老舊工業園區改造存在的瓶頸

來源：建筑設計 瀏覽：- 發布日期：2019-09-19 08:57:19

衰敗破舊的廠房，“三高兩低”的產業形態，雜亂的電線網……這是傳統老舊工業園給人的印象，這些工業園區特別是城中村內的工業區，以其成本低的優勢，引進了大量的勞動密集型加工企業。由于發展初期過于注重產業規模，忽視遠期建設，缺乏科學統一的規劃，產業分布相對分散，多數企業單兵作戰，產品雷同，企業協作能力不強，集群效應難以充分發揮。此外，老舊工業園區的環保、安全生產問題隱患較多，且整治難度大，因此老舊工業園區的改造升級，是工業經濟發展的必然選擇。

老舊工業園區改造升級可以為企業轉型升級提供新動能，是高質量發展落實趕超的重要載體保障，逐漸為各地所重視，且日益成為創造當地經濟發展新局面的中心工作。對于傳統老舊工業園區進行改造，是各地城市發展的大勢所趨、必由之路。對于企業而言，應該借此機會提升臟亂差的落后形象，更應該大力開展技術改造和裝備升級，提升企業綜合競爭力。對于區域而言，則要積極開展土地置換，騰出空間引進優質項目，推動產業結構升級和城市人居環境的改善。

然而，老舊工業區改造并非易事，牽涉到政府、開發商、社區等多個利益主體。據相關人員調研發現，舊工業區升級改造存在這些瓶頸：

1、思想狹隘，“不愿改”

部分業主認為政府對園區升級改造補助有限，另有部分業主覺得改造后容積率不高，賺取利潤少。因此不少業主傾向于安于現狀，改造意愿不強，參與熱情不高。一些老板認為，自己的廠房出租都可以有不錯的收入，為什么還要改呢？

2、資金短缺，“不能改”

部分舊工業區運作資金不足，規模也較小，無力自行改造。村級工業園改造不可避免要進行地上舊建筑物拆除、地上企業搬遷、土地平整等工作，這些往往需要投入巨額的資金，單靠村集體的力量顯然很難完成改造，必須依賴政府或者社會資金。但即使政府和社會資金能夠參與改造，同樣面臨兩個問題：一是政府可投入資金有限。因此政府資金應優先用于哪些園區改造，以什么形式投資、投入額度、標準均值得進一步探討與明確。二是引入社會資本后，如何對其監管與引導，防止其過度追求經濟效益，而忽視產業發展。這是資金瓶頸。

3、產權不清，“不敢改”

由于村級工業園土地的所有權、使用權、經營權三權分離，造成在改造中要協調土地的所有權人村集體、使用權人開發企業租戶（“二房東”）和經營權人生產企業等多類權益主體，進一步加大權屬整合難度，從而影響村級工業園成片連片規模改造。這是產權瓶頸。

4、政策不明，“不會改”

像深圳，市、區涉及舊工業區提升改造的政策有《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引（試行）》《龍華新區關于加快推進工業轉型升級的若干措施（試行）》等數項，然而，一是政策之間相互交織，業主無所適從；二是對產業關系復雜等特殊舊工業區提升改造存在政策缺失；三是不時有新的政策出臺，部分業主無法把握前沿政策，不知如何行動。

5、產業發展瓶頸

村級工業園改造不僅需要產業載體，更需要產業內容。但目前村級工業園承載了五金、塑料、涂料、家具等大量低端雷同產業，外向型不強、創新性不足、產出效益低下、環境污染嚴重等問題日益凸顯。原有產業內容已經無法為經濟持續增長提供充足動力，產業轉型升級迫在眉睫。因此，如何落實產業規劃、明確園區產業定位、找準產業發展方向、推動產業項目落地，實現產業轉型升級，是村級工業園改造的一大困境。

6、利益平衡瓶頸

目前改工項目成本較高、經濟效益不高（像在珠三角，工業用地出讓價格大約80萬/畝，而商住用地普遍都1000萬/畝以上），復墾項目每畝土地僅獎勵10萬元。因此，如何平衡不同改造方向間巨大的收益差異，保障不同改造主體間的利益平衡是各地村級工業園改造工作中的又一大難點。特別是對于以產業立市、立區的一些地方而言，如何在村級工業園改造中保障工改工主體利益，突出以產業為導向的改造特色顯得尤為重要。

這些瓶頸在很大程度上阻礙了各地老舊工業園區的改造步伐，可以由政府主導，通過興建、改造、提升園區，集中實施治污、監管、安全、治安以及生產生活等方方面面的有效措施，將大大降低企業的運營成本和管理成本，實現資源的整合利用，為城市的可持續發展釋放和優化空間，一個產、城、人和諧發展的局面將逐步形成，而園區，也必將走向一個更為光明美好的明天。